吴道元诉涂云贤、黄凤莲房屋租赁合同纠纷案
2018-10-22 17:37:15
吴道元诉涂云贤、黄凤莲房屋租赁合同纠纷案
【案件基本信息】
1．判决书字号：镇雄县人民法院（2016）云0627民初2482号;云南省昭通市中级人民法院（2016）云06民终401号；
2．案由：房屋租赁合同纠纷
3．诉讼双方
原审原告（上诉人）：吴道元
原审被告（被上诉人）：涂云贤
原审被告（被上诉人）：黄凤莲
【基本案情】
原、被告争议的房屋位于镇雄县坡头镇仁和村下街。原告吴道元于1996年12月11日办理了集建（96）字第83-2号集体土地建设用地使用证，1997年原告吴道元之母陈笔先将该房屋出租给被告涂云贤、黄凤莲使用，双方未订立书面房屋租赁合同。原告吴道元之母陈笔先去世后，被告涂云贤与原告吴道元商议，购买其租赁的房屋，支付购房款时，被告涂云贤给付原告吴道元现金10000.00元，原告吴道元当即退给被告涂云贤200.00元，最终以9800.00元成交。双方未签订书面转让协议。被告涂云贤、黄凤莲至今占有使用该房屋。
【案件焦点】
原告吴道元与被告涂云贤、黄凤莲之间是房屋租赁合同关系还是房屋买卖合同关系？
【法院裁判要旨】
镇雄县人民法院经审理认为：本案中，对于双方争议的房屋，原告主张双方是租赁合同关系，二被告主张双方是买卖合同关系，双方均未订立书面交易合同，也未书写收款依据。但双方对给付了9800.00元现金的事实无异议，原告吴道元在庭审中也陈述交易当日被告涂云贤给付的现金是10000.00元，其当场退给涂云贤200.00元，最终交易价格是9800.00元。从资金交付的情形结合原告起诉状中陈述每年房屋租金是700.00元，9800.00元刚好是14年的租金，但双方均陈述当时最先给付的是10000.00元，按每年租金700.00元计算，不符合日常生活交易逻辑。对此原告吴道元应提举充分证据证明争议房屋系租赁合同关系，但本案审理中原告吴道元提举的证据不能证明争议房屋系租赁合同关系。结合我县农村房屋的交易习惯及生活经验常识，被告涂云贤给付9800.00元房款与房屋价值相当，被告以房屋价值的对价租赁房屋的可能性不大，房屋系买卖合同关系的可能性大于房屋租合同关系，故双方争议的房屋系买卖合同关系。故对原告吴道元主张双方是房屋租赁合同关系的主张本院不予支持。
镇雄县人民法院依照依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十三条之规定，作出如下判决：
驳回原告吴道元的诉讼请求。
案件受理费人民币100.00元，由原告吴道元交纳。
吴道元不服判决提起上诉。昭通市中级人民法院经审理认为：吴道元主张其与涂云贤、黄凤莲之间系房屋租赁合同关系，并在一审申请陆良甫、冯祥珍两位证人出庭证实其2004年收到的9800元系涂云贤一次性支付的14年房租。吴道元虽主张其与涂云贤之间系房屋租赁合同关系，但其在一审申请的证人陆良甫、冯祥珍明确证实只是看到涂云贤、黄凤莲及其子女居住在争议房屋里，听别人说是租赁来居住的，但对租赁的具体细节不清楚，不能根据二位证人的证言直接认定吴道元与涂云贤、黄凤莲之间经济来往的具体情况，吴道元未提交其他相关的直接证据予以证实，其应承担相应的不利后果。涂云贤、黄凤莲辩称其与吴道元之间系房屋买卖合同关系，并提交李仕才、刘发林等证人的调查笔录以证实其向吴道元购买房屋的事实，该部分证据与一审法院依职权对李仕才、刘发林等证人进行调查所做的调查笔录内容一致，几位证人的证言能相互印证，初步证实涂云贤以9800元价款向吴道元购买争议房屋的事实，结合争议房屋2004年的价值与9800元相当的实际及当地租房一次性支付十几年房租的交易习惯盖然性较低的情况，一审认定涂云贤以9800元向吴道元购买争议房屋的事实恰当。吴道元未就其主张提交相应的证据予以证实或作出合理解释，一审驳回其诉讼请求恰当，本院依法予以维持。吴道元上诉认为争议房屋未变更登记至涂云贤、黄凤莲名下，则涂云贤不能证实争议房屋系其买受所得。物权行为与合同行为相互独立，争议房屋虽未变更登记至涂云贤、黄凤莲名下，但并不影响双方房屋买卖合同行为的效力。人民法院根据双方当事人提供的证据情况，为进一步查清案件事实，依职权对证人进行再核实不属于违反法律规定。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
昭通市中级人民法院依照根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
一、吴道元主张双方系房屋租赁合同关系，向法院申请证人陆良甫、冯祥珍出庭作证，二位证人明确证实只是看到涂云贤、黄凤莲及其子女居住在争议房屋里，听别人说是租赁来居住的，但对租赁的具体细节不清楚，不能根据二位证人的证言直接认定吴道元与涂云贤、黄凤莲之间经济来往的具体情况，吴道元未提交其他相关的直接证据予以证实，其应承担相应的不利后果。
二、涂云贤以9800元价款向吴道元购买争议房屋的事实，结合争议房屋2004年的价值与9800元相当的实际及当地租房一次性支付十几年房租的交易习惯盖然性较低的情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”的规定，可以认定涂云贤以9800元向吴道元购买争议房屋的事实较为恰当。